Dans un article publié récemment sur le site politiquedulogement.com au sujet des variations du coût de construction selon le type d'immeuble, Arnaud Bouteille du FIDERIM met en évidence que, pour chaque valeur de foncier, existe un minimum de coût total de construction en fonction de la densité développée sur l'emprise : ce coût total est en effet d'abord décroissant en foncton de la densité au fur et à mesure de la réduction de l’incidence du coût d'acqisition du foncier, avant de repartir à la hausse avec l’augmentation du coût de construction induite par la densification.

 

Le prix total d’un immeuble neuf découle en effet principalement de la somme du coût de construction et du prix du foncier : les hypothèses retenues dans l'article consistent à considérer que le coût de construction croit de façon linéaire en fonction de la densité et que le prix d'acquisition du foncier est une donnée fixe en fonction de l'emprise. Ces hypothèses sont évidemment simplificatrices, notamment pour le prix du foncier qui est en fait directement lié à la densité possible développable, par raisonnement par développement et compte à rebours. Elles permettent néanmoins de mettre en évidence un minimum de coût total, différent selon les situations urbaines considérées.

Dans ce modèle d'analyse, pour chaque valeur de foncier, existe en effet un optimum de coût total, pour lequel l’augmentation du coût de construction est compensée au mieux par la réduction de l’incidence foncière. A un coût de foncier plus élevé correspond un optimum de densité plus élevé. La densité optimale est donc croissante avec le prix du foncier.

D'où une mise en évidence de phénomènes que l'on constate régulièrement dans les projets :
– en situation de foncier disponible, la maison individuelle est la forme la plus économique
– Sur un marché foncier un peu plus tendu (zone centrale d'agglomération moyenne par exemple), l'optimum de densité sera un peu plus élevé mais restera bas.
– Et ce n'est qu'en zone tendue, voire très tendue, que les densités fortes sont économiquement optimales

L’article propose également une analyse des coûts constructions comparés de 6 types d'immeubles différent, de la maison de plein pied à l'immeuble de R+4 ou 7. L'analyse a été réalisée sur des chiffres observés sur 3 décennies et ramenés à leur valeur 2018, sur différentes régions de la métropole française et ramenés au m² carré habitable (donc hors parties communes pour l’habitat collectif).

Ces chiffres intègrent la prise en compte d’1 place de stationnement pour 105 m² pour les maisons, et d’1 place pour 60 m² pour les appartements en immeuble collectif, en considérant les surfaces moyennes des logements dans chacun de ces cas, et des niveaux standards de qualité de prestations intégrant les évolutions réglementaires des dernières années (conformité à la RT 2012, hauteurs sous plafond de 2,50 m, matériaux de finition, équipement standard des pièces d’eau).

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